In un contesto economico in cui i costi di gestione degli edifici sono in costante aumento, la ricerca di nuove entrate per il bilancio condominiale è diventata una priorità per molti amministratori. L'idea di mettere a reddito spazi comuni inutilizzati – come l'ex alloggio del portiere, un lastrico solare per antenne di telefonia o spazi in cortile per posti auto esterni – rappresenta spesso una soluzione allettante per abbattere le quote dei condòmini. Tuttavia, una recente pronuncia giurisprudenziale del Tribunale di Roma (n. 12930 del 23/09/2025) impone una brusca frenata agli entusiasmi facili, richiamando l'attenzione su un principio fondamentale: il diritto al godimento diretto della cosa comune.
Per noi amministratori professionisti, comprendere le sfumature di questa sentenza è cruciale per evitare di esporre il condominio a contenziosi lunghi e costosi. Non si tratta semplicemente di ottenere una maggioranza in assemblea, ma di verificare preliminarmente se sussistano le condizioni giuridiche per privare i singoli proprietari dell'uso diretto del bene in favore di un "uso indiretto" (la locazione a terzi). Analizziamo quindi come questa giurisprudenza impatta la nostra operatività quotidiana e quali precauzioni dobbiamo adottare.
La distinzione tra uso diretto e indiretto: il cuore del problema
Il nodo centrale della questione risiede nella distinzione tra l'uso diretto e quello indiretto della cosa comune. L'uso diretto si verifica quando i condòmini utilizzano personalmente il bene (ad esempio, parcheggiare l'auto nel cortile, stendere i panni sul lastrico, depositare biciclette in un locale comune). L'uso indiretto, invece, si configura quando il bene viene ceduto in godimento a terzi (o anche a un singolo condòmino in via esclusiva) dietro pagamento di un corrispettivo, i cui frutti vengono poi ripartiti tra i partecipanti alla comunione, solitamente sotto forma di riduzione delle spese condominiali.
Secondo l'orientamento ribadito dai giudici romani, la decisione di locare un bene comune non può essere presa con leggerezza dalla maggioranza assembleare. La locazione, infatti, sottrae il bene alla disponibilità materiale degli altri comproprietari, impedendo loro di esercitare quel diritto di godimento sancito dall'articolo 1102 del Codice Civile. La sentenza chiarisce un punto fermo: l'uso indiretto (locazione) può essere disposto a maggioranza solo quando non sia possibile l'uso diretto del bene stesso per tutti i partecipanti, né promiscuamente, né attraverso un sistema di frazionamento degli spazi o di turnazione.
Questo significa che, prima di mettere ai voti una proposta di affitto, l'amministratore deve guidare l'assemblea in una valutazione tecnica e fattuale: è fisicamente possibile che tutti usino questo spazio? Se la risposta è affermativa, anche ricorrendo a turni, la maggioranza non può imporre la locazione a un condòmino dissenziente che preferirebbe utilizzare lo spazio direttamente.
I rischi di una delibera affrettata e l'eventuale nullità
Immaginiamo uno scenario tipico in un condominio di una grande città come Milano o Roma: l'assemblea decide di affittare l'ex guardiola del portiere come magazzino a un negozio vicino per incassare 500 euro al mese. La decisione passa con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. Sembra tutto regolare. Tuttavia, un singolo condòmino impugna la delibera sostenendo che avrebbe voluto utilizzare quel locale per ricoverare la propria bicicletta o per svolgere piccole attività hobbistiche, disponibilità che gli viene negata dalla locazione a terzi.
Se il giudice dovesse accertare che il locale era sufficientemente ampio da permettere un uso frazionato (es. assegnando piccoli spazi a ciascuno) o che si sarebbe potuto istituire un sistema di turni, la delibera potrebbe essere annullata o addirittura dichiarata nulla per violazione dei diritti reali dei singoli. Questo è un rischio concreto per la stabilità della gestione condominiale. Una delibera invalidata non solo comporta spese legali per il condominio, ma mina la credibilità dell'amministratore agli occhi dei clienti, che si aspettano una guida sicura attraverso le insidie normative.
La giurisprudenza ci sta dicendo che la convenienza economica (l'incasso dell'affitto) non può automaticamente prevalere sul diritto di proprietà e godimento, a meno che quest'ultimo non sia oggettivamente impossibile da esercitare per tutti contemporaneamente o tramite turnazione.
Strategie operative: come blindare la decisione assembleare
Alla luce di questo orientamento rigoroso, come deve comportarsi un amministratore accorto che voglia valorizzare gli spazi comuni senza rischiare impugnazioni? È necessario adottare un approccio proattivo e documentale durante l'assemblea. Non basta mettere all'ordine del giorno "Locazione locali ex portineria"; bisogna costruire il percorso decisionale in modo inattaccabile.
Ecco una serie di passaggi fondamentali che consigliamo di seguire:
- Analisi Preliminare degli Spazi: Prima dell'assemblea, verificate se lo spazio in oggetto si presta oggettivamente a un uso simultaneo o turnario. Se lo spazio è esiguo (es. 10 mq per 80 condòmini), l'uso diretto simultaneo è impossibile e anche la turnazione potrebbe essere ritenuta impraticabile o inutile.
- Verbalizzazione della Discussione: È fondamentale che dal verbale emerga che l'assemblea ha valutato l'opzione dell'uso diretto. Se nessun condòmino manifesta interesse all'uso personale (diretto) o se l'assemblea constata all'unanimità dei presenti l'impossibilità di un godimento promiscuo, annotatelo chiaramente.
- Proposta di Regolamentazione: Se c'è il dubbio, proponente prima una regolamentazione per l'uso a turni. Se questa viene bocciata perché i condòmini la ritengono non funzionale, avrete una prova in più che l'uso diretto non era l'opzione desiderata o praticabile.
- Ricerca dell'Unanimità: Quando possibile, e specialmente per beni di significativo valore d'uso, cercate di ottenere il consenso di tutti i partecipanti al condominio (1000/1000). Il consenso unanime supera qualsiasi obiezione sulla lesione dei diritti individuali.
L'importanza della valutazione tecnica e del ruolo dell'Amministratore
Il nostro ruolo si evolve sempre più da esecutori a consulenti strategici. Di fronte alla possibilità di mettere a reddito un bene comune, l'amministratore deve essere il primo a sollevare la questione della "fattibilità giuridica" oltre che economica. Dobbiamo spiegare ai condòmini che il desiderio di abbassare le rate non giustifica la compressione dei diritti del singolo, se non entro i limiti tracciati dal giudice.
Inoltre, bisogna considerare le implicazioni pratiche della "impossibilità" dell'uso diretto. Tale impossibilità deve essere oggettiva, non soggettiva. Non basta che i condòmini dicano "non ci serve"; deve essere il bene in sé, per natura o dimensioni, a non consentire il godimento paritario. Ad esempio, un tetto spiovente non praticabile è oggettivamente inutilizzabile per passeggiate, rendendo più agevole la delibera per l'installazione di impianti (uso indiretto) rispetto a una terrazza piana e accessibile.
In conclusione, la locazione delle parti comuni rimane un'ottima opportunità di gestione attiva del patrimonio immobiliare, ma richiede una "regia" attenta da parte dell'amministratore. Ignorare i paletti posti dal Tribunale di Roma significa navigare a vista verso possibili scogli legali.
Confamministratori è al fianco di ogni associato per fornire supporto concreto in queste delicate fasi di gestione. Offriamo consulenza legale specializzata per aiutarvi a redigere ordini del giorno e delibere a prova di impugnazione, garantendo che la valorizzazione del condominio avvenga nella piena legittimità. Non affrontate queste sfide da soli: contattate i nostri uffici territoriali per una consulenza personalizzata e per accedere ai nostri modelli di verbale aggiornati.